Operações Imobiliárias

O Gestão Empresarial | ERP dispõe de rotinas para registrar as operações imobiliárias que precisam ser apresentadas no SPED Contribuições e na Declaração de Informações s/ Atividades Imobiliárias (DIMOB).

Parametrização

As telas utilizadas para atender as operações imobiliárias são exibidas apenas quando tipo de empresa (campo Tipo Empresa da tela Cadastro de Filiais (F070FCA)) da filial for 10 - Atividade Imobiliária.

Telas

O Gestão Empresarial | ERP utilizadas as telas abaixo para atender as operações imobiliárias:

• Cadastro de Unidade Imobiliária (F056IMO) (Cadastros > Controladoria > Tributos > Unidade Imobiliária):

São cadastradas, alteradas ou removidas as unidades imobiliárias que serão locadas ou comercializadas. Este cadastro atende as operações imobiliárias apresentadas no SPED Contribuições e na DIMOB (Declaração de Informações s/ Atividades Imobiliárias).

• Imobiliárias > Locações/Intermediações (F661OIM) (Controladoria > Gestão de Tributos > Escrituração > Lançamentos):

São cadastrados os lançamentos por filial dos pagamentos relativos às operações de locação/sublocação e intermediação de venda realizados no ano, discriminados mensalmente por rendimento bruto, valor da comissão e imposto retido na fonte, quando houver.

Os lançamento realizados nessa tela servem exclusivamente para atender o arquivo da DIMOB. Para o SPED Contribuições os valores referente a locação devem ser registrados como outros documentos, conforme orientação guia prático essa informação deve ser apresentada no registro F100. Não é possível contabilizar as locações e intermediações a partir dessa tela.

• Incorporação Imobiliária - Regimes Especiais de Tributação (F661IIR) (Controladoria > Gestão de Tributos > Escrituração > Lançamentos > Imobiliárias):

É utilizada pela pessoa jurídica que executa empreendimentos objeto de incorporação imobiliária e que apuram contribuição social com base em Regimes Especiais de Tributação (RET).

As normas relativas ao RET, nas modalidades previstas na legislação tributária, encontram-se dispostas na Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013.

Os lançamentos realizados nessa tela servem exclusivamente para atender o arquivo do SPED Contribuições (registro 1800). Não é possível contabilizar essas informações a partir dessa tela.

• Unidade Imobiliária Vendida (F661UIV) (Controladoria > Gestão de Tributos > Escrituração > Lançamentos > Imobiliárias):

É utilizada pela pessoa jurídica que obteve receita da atividade imobiliária, decorrente da aquisição de imóvel para venda, promoção de empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda, sendo essas operações próprias da atividades imobiliárias.

Consulta dos lançamentos

A consulta dos lançamentos de operações imobiliárias realizados na telas, podem ser consultadas na guia Unidade Imobiliária Vendida, na tela Consulta de Lançamentos (F660BLA).

As telas Locações/Intermediações (F661OIM) e Incorporação Imobiliária - Regimes Especiais de Tributação (F661IIR) possuem a funcionalidade de inclusão, manutenção e consulta. Sendo assim essas telas não estão disponiveis na tela de consulta de lançamento (F660BLA).

Apuração dos impostos

PIS e COFINS

A apuração dos impostos PIS e COFINS das empresas que possuem atividade imobiliárias pode ser realizado pelo regime Não Cumulativo (tipos 41 e 42) ou Cumulativo (tipos 43 e 44). A apuração considera as informações das telas para registrar as operações imobiliárias no cálculo por regime de competência.

As informações da apuração de PIS e COFINS referente a operações imobiliárias geradas na apuração são exibidos no modelo de relatório Apuração de PIS/COFINS - Regime Cumulativo (CIOO079).

Para que os lançamentos realizados na tela Unidade Imobiliária Vendida (F661UIV) sejam considerados na apuração do PIS, o código da contribuição social vinculado ao imposto deve ser do tipo 54 - Contribuição cumulativa apurada a alíquota básica - Atividade imobiliária. Essa parametrização é realizada na guia Contribuição Social da tela Configuração do Imposto para a Filial (F055PPF).

Quando a apuração é realizada na tela Resumo da Apuração dos Impostos (F661I12) as informações são discriminadas conforme segue:

Guia Crédito > Resumo

Exibe os créditos escriturados nas guia Custo Incorrido e Custos Orçado da tela Unidade Imobiliária Vendida (F661UIV), quando o CST da escrituração for igual 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66 e 67.

O campo Tip. Créd. é gerado com o código 109 - Crédito vinculado à receita tributada no mercado interno – Atividade Imobiliária e o campo Total Créd. é gerado com o valor da parcela a descontar no período da escrituração (proporcional à receita recebida no mês) e o valor do crédito sobre o custo orçado a ser utilizado no período da escrituração.

Os campos Alíq. Imp. e Vlr. Bas. Cálc. não são gerados e os demais campos são gerados de forma padrão.

Os ajustes e as origens são detalhadas nos botões Origens e Ajustes.

Importante

Devoluções de unidade imobiliária vendidas devem ser estornadas manualmente através da inclusão de um ajuste de redução na apuração do imposto.

Guia Crédito > Detalhamento

Esta guia exibe o detalhamento dos créditos apresentados na guia Resumo. Os campos da guia são exibidos conforme abaixo:

• Base Cálc. Créd.: agrupa pelo código informado na escrituração do custo incorrido e custo orçado;
• Sit. Trib.: agrupa pela situação tributária informada na escrituração do custo incorrido e custo orçado;
• Tot. Bas. Cál.: exibe o valor da base de cálculo do crédito;
• Tot. Bas. Cál. Cum.: exibe o valor da parcela da base de cálculo do crédito, vinculada a receitas de natureza cumulativa;
• Bas. Cál. Não Cum.: exibe o valor da parcela da base de cálculo do crédito, vinculada a receitas de natureza cumulativa;
• Vlr. Bas. Cál. Créd.: exibe o cálculo do crédito.

Guia Contribuição > Resumo da Contribuição

Nesta guia são consolidadas as contribuições sociais apuradas no período da escrituração.

O campo Contribuição permite localizar os códigos respectivos para apuração do imposto atividade imobiliária (cumulativo e não cumulativo). E o campo Vlr. Cont. apresenta o valor do imposto devido para o período (somatório das informações do detalhamento).

Guia Contribuição > Detalhamento

Os campos são exibidos conforme abaixo:

• Alíq. Imp.: considera a alíquota informada na tela Unidade Imobiliária Vendida (F661UIV).
• Rec. Bru.: exibe o valor total recebido no mês da tela Unidade Imobiliária Vendida (F661UIV).
• Vlr. Bas. Cálc.: exibe a base de cálculo da tela Unidade Imobiliária Vendida (F661UIV).
• Tot. Contr. Soc.: base de cálculo multiplicada pela alíquota.

Os demais campos são gerados de forma padrão.

Os ajustes e as origens são detalhadas nos botões Origens e Ajustes.

Importante

Devoluções de unidade imobiliária vendidas devem ser estornadas manualmente através da inclusão de um ajuste de redução na apuração do imposto.

IRPJ e CSLL

Na apuração dos impostos IRPJ e CSLL (F667RIR) são considerados, na receita, os lançamentos de unidade imobiliária vendida realizados na tela Unidade Imobiliária Vendida (F661UIV).

A ordem para identificar a Tabela Presunção IRPJ/CSLL referente aos lançamentos é:

1. Cadastro da Unidade Imobiliária (F056IMO);
2. Cadastro da transação (F001TNC) informada na coluna Transação, grade Unidade Imobiliária Vendida da tela Unidade Imobiliária Vendida (F661UIV);
3. Guia Impostos 2 da tela Parâmetros da Filial Para Tributos (F070FEF).

As origens da unidade imobiliária vendida são mostradas na guia as Unidade Imobiliária Vendida da tela Consulta das Origens da Apuração do Faturamento do IRPJ/CSLL (F667ORI), acessada por meio do botão Consultar.

Faturamento Bruto/Líquido

Quando o tipo da empresa no cadastro da filial for igual a 10 - Atividade Imobiliária, os valores de unidade imobiliária vendida são considerados na apuração do faturamento bruto/líquido (F667AFM). O valor de venda é exibido na coluna Vlr. Produtos/Imob. Na tela Origem do cálculo (F661ORI), acessada através do botão Origem, as unidades imobiliárias vendidas na competência da apuração do faturamento são apresentadas na guia Unidades Imb. Ven.

O faturamento por regime tributário calcula o valor das unidades imobiliárias vendidas conforme:

• Regime Cumulativo: considerada as unidades imobiliárias com o Regime Tributário igual a C - Cumulativo;
• Regime Não Cumulativo de Exportação: considera as unidades imobiliárias com o Regime Tributário igual a U - Não Cumulativo e com cliente Externo;
• Regime Não Cumulativo Tributado no Mercado Internamente: consideradas as unidades imobiliárias com o Regime Tributário igual a U - Não Cumulativo, que possuem a CST 01, 02 ou 03 e com o cliente Interno;
• Regime Não Cumulativo Não Tributado no Mercado Internamente: considerada as unidades imobiliárias com o Regime Tributário igual a U - Não Cumulativo, que possuem a CST 04, 05, 06, 07, 08, 09, 49 e 99 e o cliente for Interno.

SPED Contribuições e DIMOB

As rotinas dispostas no Gestão Empresarial | ERP responsáveis pelas operações imobiliárias, possuem o objetivo de atender as obrigações acessórias do SPED Contribuições e a Declaração de Informações s/ Atividades Imobiliárias (DIMOB).

SPED Contribuições

No SPED Contribuições as operações imobiliárias são geradas nos registros F200, F205, F210 e 1800:

• F200 - Unidade Imobiliária Vendida:

É preenchido pela pessoa jurídica que auferiu a receita da atividade imobiliária, decorrente da aquisição de imóvel para venda, promoção de empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda. São geradas as escriturações que possuem os códigos de situação tributária: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09 e 49.

As informação são geradas neste registro de acordo com o preenchimento da grade Unidade Imobiliária Vendida da tela F661UIV.

Confira aqui o leiaute de geração do registro F200.

• F205 - Custo Incorrido da Unidade Imobiliária:

É gerado com os lançamentos da escrituração dos créditos referentes aos custos vinculados à unidade imobiliária vendida, construída ou em construção. As despesas com vendas, as despesas financeiras, as despesas gerais e administrativas e quaisquer outras, operacionais e não operacionais, não integram o custo dos imóveis vendidos.

As informação são geradas neste registro de acordo com o preenchimento da guia Custo Incorrido da tela F661UIV.

Confira aqui o leiaute de geração do registro F205.

• F210 - Custo Orçado da Unidade Imobiliária:

É gerado com os lançamentos da escrituração dos créditos referentes ao custo orçado pra a conclusão da obra ou melhoramento, vinculado à unidade imobiliária vendida em construção. As despesas com vendas, as despesas financeiras, as despesas gerais e administrativas e quaisquer outras, operacionais e não operacionais, não integram o custo dos imóveis vendidos.

As informação são geradas neste registro de acordo com o preenchimento da guia Custo Orçado da tela F661UIV.

Confira aqui o leiaute de geração do registro F210.

• 1800 - Incorporação Imobiliária – RET:

É gerado pela pessoa jurídica que executa empreendimentos objeto de incorporação imobiliária e que apuram contribuição social com base em Regimes Especiais de Tributação – RET.

As informação são geradas neste registro de acordo com o preenchimento da tela Incorporação Imobiliária - Regimes Especiais de Tributação (F661IIR).

Confira aqui o leiaute de geração do registro 1800.

DIMOB

A DIMOB é apresentada pelo estabelecimento matriz, em relação a todos os estabelecimentos da pessoa jurídica. O relatório gerado pelo Gestão Empresarial | ERP é composto dos registros:

• R01 - Ficha 01 - Dados Iniciais;
• R02 - Ficha 02 - Locação;
• R03 - Ficha 03 - Construção e Incorporação de Imóveis;
• R04 - Ficha 04 - Intermediação de Venda.

Ele está disponível para geração no menu Recursos > Implementações > Relatórios > Controladoria > Gestão de Tributos > Arquivos Fiscais. Na tela Gerador de Relatórios clique em Modelo > Abrir, informando a categoria AE (Arquivos Eletrônicos) e o Número 095 (DIMOB - Dec. Inf. s/ Atividades Imobiliárias).

As informações são geradas de acordo com o preenchimento na tela Locações/Intermediações (F661OIM).

Consulte aqui o leiaute de geração do DIMOB.

Web services

Estão disponíveis os web services abaixo para a integração das informações das operações imobiliárias: