Global Construção - Cadastros - Estruturas - Empreendimentos

Empreendimento é a estrutura de mais alto nível. Representa o todo do espaço físico ocupado por ele, é o tipo de construção a ser realizada. Pode ser subdividido conforme a necessidade dentro das estruturas já citadas, e que serão descritas nos critérios abaixo.

Critérios estabelecidos quando falamos que o empreendimento é a maior estrutura:

1. Empreendimento: é a obra em si na sua totalidade, ou seja, toda a construção a ser realizada no local.
2. Etapa : de acordo com o tamanho ou recursos da construção, divide-se a execução da obra por etapas ou fases de construção, a qual pode conter um ou mais blocos.
3. Blocos: todo empreendimento possui no mínimo um bloco de construção, sendo possível ter vários blocos. Os blocos são os edifícios (ou torres, ou quadras) de um empreendimento.

Processos

Neste painel, constam os botões referentes aos módulos Gestão Comercial, Carteira de Recebíveis e Contabilidade Imobiliária. Ao clicar nos botões, são apresentados os parâmetros das estruturas referentes ao módulo escolhido, e distintos a partir de cada guia desta tela.

Contabilidade Imobiliária

Apropriação Imobiliária

• Defina os parâmetros da Apropriação Imobiliária, Fiscal (Parâmetros e Variáveis Contábeis), e Societário.

Guia Geral

• Baixar do estoque as unidades alugadas: considera contratos de aluguel na Apropriação Imobiliária.
• Corrigir saldo do custo orçado à realizar: aplica ao cálculo de correção o valor do índice sobre a diferença do saldo inicial e o custo incorrido.
• Defasagem do índice: campo para preenchimento do percentual da defasagem do índice de correção do custo orçado.
• Percentual de custo incorrido do Projeto: percentual do custo incorrido a ser considerado para o projeto no empreendimento.

Guia Plano de Contas

• Configure as Contas de Custo para a Apropriação Imobiliária, definindo quais contas contábeis serão utilizadas para apropriar os custos nos regimes Fiscal, Societário e IFRS.

SPED

Guia Geral

• Participa SPED Pis/Cofins: é possível informar no empreendimento a forma de apuração PIS/Cofins, onde as duas possíveis formas de apuração são:Incidência exclusivamente no regime cumulativoIncidência exclusivamente no regime não-cumulativo.Dessa maneira os contratos de um mesmo empreendimento poderão ter diferentes formas de apuração.

• Gerar F500 e F525: gerar ou não os registros F500 e F525 no SPED.

• Considerar Encargos: indica se os valores de juros de atraso, multa e VM de atraso serão considerados na base de cálculo do SPED (F500, F525 e F1800).

• Considerar contratos sem recebimento: Considerar contratos sem recebimento no período.

• Considerar contratos de permuta no F200: considerar ou não os contratos de permuta no F200 no SPED.

• Considerar o percentual permutado no contrato: caso marcado, selecione se esta opção também será considerada ou não.

  • Considerar desconto PIS/COFINS: considerar desconto para base de cálculo de incidência de PIS/COFINS e da PASEP.
    • Tipo de desconto:
      • Desconto Padrão.
      • Desconto Diferenciado.
      • Ambos.

• Considerar termos não contratuais: considerar termos não contratuais no SPED F200, F500 e F525.

• Considerar taxas adicionais: considerar taxas adicionais nos registros F200, F500, F525 e F1800.

• Considerar percentual de participação da empresa na base de cálculo de tributação do SPED: considerar ou não este percentual.

Guia RET / F100

• Patrimônio de Afetação: parâmetro que quando marcado possibilita a realização correta do processo do registro F1800 no EFD Contribuições.
• Considerar valores de distrato conforme vencimento das parcelas: se marcado, irá considerar as parcelas de distrato no SPED.
• Enquadramento ao Programa de Incentivo à Moradia: indica se o empreendimento se enquadra no programa de incentivo do governo federal, com possibilidade de tributar com base na alíquota reduzida - RET 1%. É necessário marcar também o parâmetro ‘Programa de Incentivo à Moradia'' no Carteira de Recebíveis > Contratos > Contrato.
• Aguardar confirmação de renda pelo agente financeiro: indica se deve ou não aguardar que o agente financeiro confirme a renda informada para iniciar a tributação com a alíquota reduzida. Se marcado, a confirmação de renda precisa ser informada na edição do contrato do cliente, marcando o parâmetro ‘Renda Confirmada’ e informando a data da confirmação do agente financeiro. Se desmarcado, irá ignorar o parâmetro ‘Renda Confirmada’.
• Considerar renda do cônjuge: se estiver marcado, o salário do cônjuge também será considerado para definir se o cliente se enquadra na faixa de renda estipulada para o incentivo fiscal.

Importante

• Os parâmetros ‘Enquadramento no Programa de Incentivo à Moradia’, ‘Aguardar confirmação de renda pelo agente financeiro’ e ‘Considerar a renda do cônjuge’ estão disponíveis a partir das versões 5.00.00.90 e 5.02.01.20.
• Eles visam atender à Instrução Normativa RFB N° 2179/2024, que dispõe sobre os regimes especiais de tributação e pagamento unificado de tributos aplicáveis às incorporações imobiliárias e às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito dos Programas Minha Casa, Minha Vida - PMCMV e Casa Verde e Amarela.

O que você pode fazer:

Considerar taxas adicionais - EFD Contribuições

A fim de gerar flexibilidade, você conta com o parâmetro para consideração de taxas adicionais, sendo possível escolher:

• Se devem ou não fazer parte do SPED;
• Se irão no F200 ou no F500 e F525.

Importante

Funcionalidade disponível a partir as versões 5.01.00 e 5.00.00.30.

Para escolher se as taxas adicionais devem ou não fazer parte do SPED e optar por F200 ou F500 e F525, siga os passos abaixo:

1. Acesse Mega ERP > Construção > Global Construção > Cadastros > Estruturas > Guia Empreendimentos;
2. Clique em Contabilidade Imobiliária > Guia SPED;
3. Marque o campo ‘Considerar taxas adicionais caso opte por fazer parte do SPED’;
4. Selecione F200 ou F500 e F525;

O campo F1800 não é editável, apenas obedece a opção Considerar taxas adicionais do grupo e acaba sendo de caráter informativo.

5. Clique no Botão Confirmar.

Observação

Também é possível realizar esta configuração em Bens de Terceiro no seguinte caminho no Mega: Construção > Global Construção > Cadastros > Bens de Terceiros.

Informações importantes:

EFD Contribuições:

Comportamento no envio dos valores de encargos

Os valores de encargos (multa, atraso e variação monetária de atraso) passam a compor o valor recebido no mesmo registro que a parcela.

• Caso seja uma parcela contratual, os valores de encargos são enviados no registro F200 da EFD Contribuições.
• Caso seja uma parcela de termo não contratual, o envio respeitará o parâmetro do empreendimento ‘Considerar termos não contratuais’, onde você pode definir se os valores dos termos não contratuais e seus encargos serão enviados no registro F200 ou nos registros F500 e F525.

Envio da EFD para empreendimentos com RET

Se um contrato for criado durante o período de afetação, todos os recebimentos relacionados a este contrato irão para o registro F1800. Para o registro F200, serão considerados apenas os contratos que foram criados fora do período.

Envio dos registros F510 e F525 da EFD

O envio dos registros F510 e F525 da EFD Contribuições desconsideram encargos zerados quando o CST for diferente do valor base, evitando a rejeição no validador da Receita pelo motivo ‘Valor informado deve ser maior que zero’ e ‘Registro/Campo não informado ou inválido’.

Escolher o cálculo de AVP por data de entrega ou data de vencimento das parcelas

A fim de atender diferentes formas de contabilização dos saldos de Valor Presente dos contratos da Carteira de Recebíveis, criamos um parâmetro para escolher se a Descapitalização das parcelas com vencimento futuro ocorre por:

• Data de Entrega: as parcelas com vencimento anterior a Data de Entrega serão descapitalizadas até a data de vencimento da parcela. Já as parcelas com vencimento posterior a Data de Entrega serão descapitalizadas somente até a Data de Entrega.
• Vencimento das Parcelas: todas as parcelas com vencimento futuro serão descapitalizadas até a sua data de vencimento, independente da data de entrega do bloco.

Importante

Funcionalidade disponível a partir das versões 5.01.00.4 e 5.01.00.

Para escolher quando ocorrerá a descapitalização das parcelas com vencimento futuro, siga os passos abaixo:

1. Acesse Mega ERP > Construção > Global Construção > Cadastros > Estruturas > Guia Empreendimentos;
2. Clique em Contabilidade Imobiliária > Geral > Apropriação Imobiliária > Societário > Dados 2;
3. Marque o campo Contabilização AVP;
4. Em Descapitalizar parcelas até, escolha Data de Entrega ou Vencimento da Parcela;

Observação

Por padrão, vem marcado do sistema Data de Entrega.

4. Para salvar, clique no botão Confirmar.

Este parâmetro só terá efeito nos valores de AVP e do relatório ‘S10) Cálculo de VP de Recebíveis’ após o reprocessamento da Apropriação Societária do mês em questão.

Clique para ir na Guia desejada:

GERAL

• Nome comercial: deverá constar o nome da estrutura segundo o memorial descritivo.

As apropriações financeiras, contábeis e informações para os módulos de construção (Centros de Custo Comercial, Engenharia e Projeto) aqui definidas serão acatadas pelas estruturas inferiores a esta.

• C.Custo Comercial: será usado para a área comercial da empresa.
• C.Custo Engenharia: será usado para as áreas de construção. Nos casos em que a empresa não usa o centro de custo engenharia, o sistema irá atribuir automaticamente a esse campo o mesmo centro de custo do setor comercial.

Voltar ao topo

DADOS COMPLEMENTARES

• Taxa de Administração: é a taxa cobrada sobre o valor do empreendimento quando a empresa somente administra o empreendimento.
• Aliq. ISS: alíquota de ISS para a taxa de administração.
• Tipo: o tipo da taxa de administração será utilizado no módulo Painel Gerencial, e tem o objetivo de diferenciar a forma de cálculo do imposto que incide sobre a taxa de administração. Podendo ser de dois tipos, dividendos diferenciais e NF de serviço (normal).
• Calcular Taxa para o Empreendimento: este parâmetro é utilizado no módulo Painel Gerencial Fase II, no processo de geração do fluxo do empreendimento para o Estudo de viabilidade e planejamento estratégico. O parâmetro indica se na geração do fluxo do empreendimento deverá ou não ser calculada a taxa de administração para o empreendimento.
• Calcular taxa para os co-Investidores: este campo indica se deverá ou não ser calculado taxa de administração para co-investidores.
• Taxa de Gerenciamento: é a taxa cobrada sobre o valor do empreendimento quando a empresa somente gerencia o empreendimento.
• Taxa de Fruição: é a taxa cobrada pela empresa para cobertura do período em que a unidade ficou a disposição do comprador que no momento efetua a devolução do imóvel por força de distrato.
• Datas de Início, Prazo e Término da Obra: são datas informativas, utilizadas pelo módulo Administração de Projetos no cronograma do orçamento.
• Regra de fatores de Correção: indica se será utilizado o cadastro de Regra de Fatores de Correção, com opções de considerar todo o fluxo da proposta, ou desconsiderando parcelas de sinal. O cadastro das regras é feito no módulo Comercial (Cadastros > Regras de Fatores de Correção).
• Região: região onde está localizado o empreendimento, podendo ser selecionado apenas as regiões cadastradas com o tipo venda. Este campo é utilizado pelo Módulo Painel Gerencial. As Áreas devem ser extraídas da documentação da obra e são apenas informativas.
• Áreas (m²):
  • Terreno: metragem total do terreno.
  • Constr. Prefeitura: área total registrada no projeto da prefeitura.
  • Constr. Equiv.: área de aproveitamento das unidades em relação a área total aprovada no projeto da prefeitura.
  • Construção Total: área total à ser construída.
  • Área Equivalente: área de aproveitamento das unidades em relação a construção total.
  • Área Privativa: metragem da área privativa.
  • Área Total: metragem do total das áreas.
• Tipo do Empreendimento: indica o tipo de empreendimento utilizado na geração da DIMOB. Possui as opções ‘Rural’ e ‘Urbano’.

Voltar ao topo

ENDEREÇO

• Informações sobre o endereço do empreendimento. Deve preferencialmente ser preenchido através do CEP.

Voltar ao topo

IMAGEM

• Mostra a imagem do empreendimento.

Voltar ao topo

CROQUI

• Mostra o croqui do empreendimento.

Voltar ao topo

DESCRIÇÃO

• Conterá um texto com uma breve descrição do empreendimento. Sendo de livre preenchimento.

Voltar ao topo

TERRENOS

• Para uma melhor flexibilidade no lançamento de despesas do terreno no processo de Planilha de Terreno no Estudo de Viabilidade e Planejamento Estratégico (Painel Gerencial), é possível utilizar esta guia Terrenos, permitindo vincular vários terrenos a um empreendimento, e posteriormente inserir quantos tipos de despesas forem necessárias para a distribuição do fluxo de desembolso com terreno (Painel Gerencial > Cadastros > Tipos de Desembolsos).
• Para vincular os terrenos ao empreendimento basta clicar no botão Inserir e escolher o terreno, que deverá estar cadastrado no menu Cadastros > Terrenos.

Voltar ao topo

IPTU

Na edição ou inserção do empreendimento, temos a possibilidade de inserir o IPTU, através dos seguintes campos:

• Quantidade de parcelas: indica a quantidade de parcelas que serão geradas para o exercício.
• Por Gleba: indica se o IPTU será gerado por gleba ou individual. Caso por gleba, será utilizado o valor do IPTU cadastrado no exercício e este dividido entre as unidades do bloco, caso individual, será considerado o valor do IPTU cadastrado na unidade.
• Vencimento: indica a data de vencimento.
• Dia útil?: indica se o vencimento será em dias úteis ou corridos.
• Replicar Exercícios: ao clicar nesse botão, o sistema abre um assistente, onde é possível selecionar os blocos para os quais os exercícios do IPTU serão replicados.
• Cadastro: indica a data em que o exercício foi cadastrado.
• Exercício: ano de exercício do IPTU.
• Valor Total do IPTU: valor a ser dividido entre as unidades do bloco

Voltar ao topo

PLANO DE RATEIO

• Possibilita a inserção, edição ou exclusão de antecipações de parcelas SACOC, TP ou SAC. Apresenta também as antecipações que foram realizadas através do Portal de Clientes.

Voltar ao topo

TURNO DE TRABALHO

• É possível editar e inserir um novo turno de trabalho ou exclui-lo desde que não tenha nenhum vínculo.

Tela do Turno de Trabalho

O turno de trabalho pode ser composto de apenas um período, para isso bastar inserir 00:00 no campo de hora do início e do fim do período que se deseja desconsiderar.

Tela de Cadastro do Turno de Trabalho

Quando o parâmentro ‘Folha Externa - RH’ estiver marcado no Administração de Obras, será gerado o turno de trabalho com base na jornada de trabalho selecionada e cadastrada.

Voltar ao topo

INTEGRAÇÃO

• Disponibiliza empreendimento para Mobuss?: selecionando este campo, a estrutura em questão será disponibilizada para a integração do Mega ERP com o Mobuss Construção, caso marcado serão habilitados os parâmetros de Pendência Financeira.

  • Pendência Financeira
    • Contrato Inadimplente: verificará se o contrato estiver com status inadimplente no Carteira de Recebíveis e marcará o local associado com a estrutura com Pendência no Financeiro com ‘Sim’.
    • Nº de Parcelas em Atraso: caso marcado, será verificado se o contrato estiver com um número igual ou superior de parcelas em atraso ao valor parametrizado e marcará o local associado com a estrutura com Pendência no Financeiro com ‘Sim’.

• Dt. Último Envio: armazena a data da última vez que a estrutura foi atualizada para o Mobuss.

• Dt. Criação: data de criação da estrutura.

• Dt. Alteração: data da última alteração realizada na estrutura.

• ID Integração: identificador de integração, código que é utilizado para realizar as integrações.

• Usuário Criação: usuário de criação da estrutura.

• Usuário Alteração: usuário que realizou a última alteração na estrutura.

• Vínculo com Orçamento obrigatório na Solicitação?: será necessário vincular orçamento ao criar solicitação no móvel.

• Apropriação obrigatória na Solicitação?: será necessário vincular apropriação ao item solicitado no móvel.

Voltar ao topo

CAMPOS ESPECÍFICOS

• O sistema abrirá uma tela onde será mostrado campos previamente definidos. Estes campos poderão ser informações adicionais para complementar o cadastro de Estruturas. Esta opção também está disponível para o cadastro de Bloco, Unidade e Garagem.

Voltar ao topo